Změna č. 7b územního plánu: padlo právě to, co mělo brzdit

Do veřejného projednání míří změna č. 7b územního plánu. Je to dokument, který si zaslouží pozornost — a to ze dvou opačných důvodů najednou. Obsahuje totiž několik regulativů, jaké většina měst nemá a mít by měla. A zároveň z ní vypadly skoro všechny body, které měly rozvoj města krotit.

Co je změna 7b

Běžná změna územního plánu řeší jeden až několik podnětů. Tahle má padesát samostatných bodů zadání a míchá dohromady tři úplně různé věci: opravy starých chyb, novou obecnou regulaci a vyhovění konkrétním vlastníkům pozemků.

Vznikla rozdělením původní změny č. 7, o kterém zastupitelstvo rozhodlo v prosinci

1. První část — převod plánu do jednotného standardu — proběhla jako změna 7a. Tahle druhá část měla dořešit obsah.

Rozsahem odpovídá spíš dvěma až třem běžným změnám dohromady, místy dílčí revizi celého plánu.

Co je na ní dobré

Začněme tím, co si zaslouží uznání, protože toho není málo.

Zákaz nových ubytoven ve všech obytných a smíšených plochách, a to včetně změn využití stávajících objektů. Doprovází ho poctivá definice ubytovny, která výslovně pokrývá obcházení přes označení „penzion“ nebo „apartmánový dům“, pokud faktické uspořádání odpovídá ubytovně. To je přesně ten typ regulace, který v praxi funguje.

Zákaz druhé stavební čáry — tedy zástavby v hloubce zahrad a vnitrobloků bez vazby na veřejné prostranství. Účinná brzda proti zahušťování, jaké v posledních letech měnilo charakter celých ulic.

Minimální výměry pozemků pro rodinné domy: 500 m² pro izolované domy, 300 m² pro dvojdomy, 250 m² pro řadovou zástavbu. S rozumnou výjimkou — pozemky oddělené před účinností změny zůstávají zastavitelné, aby se neblokovaly už rozparcelované plochy.

Definice pojmů. Zastavěná plocha, zpevněná plocha, plocha zeleně. Do teď se o jejich výkladu dalo v každém řízení úspěšně handrkovat.

Koeficient zeleně s náhradami — zelené střechy, vegetační fasády, započítávání vzrostlých stromů. Převzato z územního plánu Kladna, kde se osvědčilo. Míří to do průmyslových a komerčních areálů, které jsou zastavěné tak, že standardní podíl zeleně na rostlém terénu už splnit nejdou.

Je poctivé zdůraznit, že náhrady neplatí plošně. Výrok je omezuje uzavřeným výčtem na plochy VL, VT, HU, OK a OX — tedy výrobu, smíšenou výrobu a komerční vybavenost. Do obytných ploch nesahají vůbec. Náhrady navíc pracují s faktorem útlumu: substrát o mocnosti 1,5 m se počítá jako 90 % hodnoty rostlé zeleně, mělčí vrstvy výrazně méně, a u popínavek se započítává jen půdorysný průmět, tedy zlomek skutečné plochy fasády. Obava, že jde o „účetní zeleň“, kterou se limity obejdou, tedy podle znění dokumentace neobstojí — a splnění se ověřuje při kolaudaci.

Fotovoltaika do areálů a na střechy, ne na pole. Změna zakazuje solární elektrárny ve volné krajině a směruje je do výrobních ploch a na střechy v zastavěném území, v památkových zónách se souhlasem památkářů. Větrné elektrárny vylučuje plošně.

Poctivá je i údržbová část. Změna opravuje chybné vymezení zastavěného území z roku 2014, které vedlo přes významný krajinný prvek Hrušovský sad. Doplňuje veřejně prospěšnou stavbu VP.149, která byla léta ve výkresech, ale kvůli technické chybě se nikdy nepropsala do závazného textu. Doplňuje regulativy pro plochy Z.284, Z.280 a Z.168, kde předchozí změny stanovily index „specifické podmínky“, ale samotné podmínky už nikdo nenapsal. Vypouští plochy, kde se dávno postavilo.

Samostatnou položkou je narovnání hranic podle katastru. Plán z roku 2014 vymezoval funkční plochy bez ohledu na hranice parcel, takže mezi veřejnými prostranstvími a soukromými zahradami zůstávaly proužky a přesahy. Město je postupně odprodalo vlastníkům přilehlých nemovitostí a změna je teď začleňuje do navazující funkce — celkem u pětačtyřiceti pozemků. Není to nová zastavitelnost ani úbytek využitelného veřejného prostoru, ten zanikl už prodejem. Je to naopak žádoucí úklid, který zbaví město neudržovatelných zbytků a odstraní výkladové spory ve stavebních řízeních.

„Pouze technická změna“

A teď to horší.

Odůvodnění změny v kapitole B.1, hned ve dvou odstavcích, tvrdí, že jde o změnu, která je „pouze technickou změnou spočívající v převodu územního plánu do jednotného standardu“ a nemá tedy vliv na naplňování cílů a úkolů územního plánování.

To neodpovídá obsahu dokumentu. Převod do standardu byla změna 7a. Změna 7b vymezuje devět nových transformačních ploch (T.34 až T.42), mění funkční využití desítek pozemků, zvyšuje výškové hladiny a přepisuje regulativy. Technická změna to není.

Podobně bilanční kapitola K, která má vyhodnotit potřebu nových zastavitelných ploch, obsahuje jedinou větu: „Změnou č. 7b nejsou vymezeny žádné nové zastavitelné plochy.“ To neplatí ani doslova — změna vymezuje plochy Z.300, Z.301 a Z.302.

U prvních dvou je potřeba být spravedlivý: jde o kompenzaci za redukci plochy Z.35 o 0,67 ha, takže čistý přírůstek je nulový (0,47 + 0,14 + 0,07 ha náhrad proti 0,67 ha úbytku). Skutečně novou zastavitelnou plochou je jen Z.302 o rozloze zhruba desetiny hektaru. Rozvojový objem to tedy není.

Problém je jinde: bilanční kapitola má odpovědět na otázku, kolik bydlení plán do města pouští — a devět transformačních ploch, kde se z komerce a veřejných prostranství stává bydlení, se do bilance nepromítlo vůbec. Vyhodnocení se kategorii „transformační plochy“ prostě vyhnulo.

Tohle není hnidopišství. Věty o „pouze technické změně“ čtou dotčené orgány i veřejnost, a mají přímý vliv na to, jak pozorně se návrhem budou zabývat.

Co ze zadání vypadlo

Deset bodů zadání zůstalo nezapracovaných. U poloviny z nich se opakuje stejná formulka — chybí analytické a datové podklady, téma je příliš komplexní, území příliš rozsáhlé.

Bod	Co se mělo udělat	Jak dopadl
1a	Rozvolňovat zástavbu směrem od center do krajiny	nesplněno — „chybí podklady“
1c	Stanovit max. počet bytů na hektar v plochách SM, SV, SX	nesplněno — „chybí podklady“
4	Prověřit veřejnou infrastrukturu a veřejná prostranství ve všech rozvojových lokalitách	nesplněno — „chybí podklady“
21	Prověřit zastavitelné plochy proti maximální kapacitě obyvatel města	nesplněno — podkladový plán označen za neaktuální
33	Propsat cyklogenerel, chránit páteřní cyklotrasy	nesplněno — „chybí podklady“
48	Vymezit územní rezervu pro železnici Praha–Brandýs	nesplněno — odloženo na příští změnu
11	Řešit odkanalizování Popovic při nárazové zástavbě	ponechán stávající stav — zadání tuto variantu připouštělo
16	Rozšířit sportovní areál Houštka na úkor lesních ploch	nesplněno — nesouhlas odboru životního prostředí
27	Upravit plochu pro novou sportovní halu v Houštce	nesplněno — nesouhlas dotčených orgánů
15	Změnit využití a zvýšit hladinu u nádraží (Penny)	nesplněno — lokalita vyhodnocena jako urbanisticky příliš významná
39	Posunout trasu komunikace mimo rodinný dům	nesplněno — kolize s další zástavbou a rezervou R.8

Ne všechny jsou stejné povahy a je fér to rozlišit. Body 15, 16, 27 a 39 dopadly tak, že rozvoj naopak přibrzdily — u Penny se zamítlo zvýšení hladiny, u Houštky zábor lesa. Bod 11 zadání samo připouštělo řešit ponecháním stávajícího stavu.

Zůstává ale jádro: body 1a, 1c, 4 a 21 tvořily dohromady jediný nástroj, kterým měla změna omezit intenzitu zástavby — limit bytů na hektar, rozvolňování k okraji, prověření kapacity města a povinná veřejná infrastruktura u rozvojových ploch. Všechny čtyři padly, a to pokaždé na chybějící podklady. K tomu cyklogenerel a železniční rezerva, tedy obojí, co mělo držet místo pro budoucí veřejnou infrastrukturu.

Naproti tomu body, které něco vlastníkům umožňují, splněny byly prakticky bez výjimky. Navýšení výšky výrobní haly z 10,5 na 14 metrů. Změna komerční plochy na bydlení v areálu Normy. Bydlení místo komerce v Lomené aleji. Stožár mobilních operátorů v areálu bývalých Pekáren. Plošné zvýšení maximální prodejní plochy obchodů z 800 na 1200 m².

Argument „chybí analytické podklady“ má jednu slabinu: podklady si objednává město. Není to vyšší moc, je to rozhodnutí, co se zadá a co ne.

Dvě různé regulace, které se pletou dohromady

Kolem limitů zástavby vznikl v debatě zmatek, který stojí za rozmotání. Starosta Petr Soukup se v podcastu Dvojtečka brání tvrzení, že změna rozvolňuje: připomíná, že do roku 2022 nebyl žádný limit, pak přišel limit 40 bytových jednotek na hektar a nyní se přidávají minimální výměry pozemku 500 m² pro izolovaný rodinný dům. „To přeci je zpřísnění, to není uvolnění,“ říká a ilustruje to projekty s parcelami 120 m², které dosud šly teoreticky postavit.

V tomhle má pravdu — minimální výměry zpřísněním jsou a řadíme je mezi klady změny. Jenže obě regulace míří jinam:

• Minimální výměra pozemku reguluje rodinné domy v plochách bydlení individuálního (BI). Řeší, jak nadrobno se smí parcelovat.
• Limit bytů na hektar reguluje intenzitu v plochách smíšených obytných (SM, SV, SX) — tedy tam, kde vznikají bytové domy a kde se jednou stavbou přidá do města nejvíc bytových jednotek naráz.

A právě druhá z nich je bod 1c, který změna nesplnila. Zadání ho formulovalo doslova jako požadavek stanovit maximální počet bytových jednotek na hektar v plochách SM, SV a SX — „jako je tomu u ploch BI“. Tedy: vezměte nástroj, který už na rodinné domy funguje, a rozšiřte ho na bytovou zástavbu. To se nestalo.

Limit, kterým se vedení města hájí, je tak shodou okolností přesně ten, jehož rozšíření na hustší formy bydlení z změny vypadlo.

Zvlášť pozoruhodný je bod 21. Požadavek prověřit, zda vymezené zastavitelné plochy nepřekračují únosnou kapacitu města, byl odmítnut s odůvodněním, že podkladový strategický plán na roky 2015–2025 už není relevantní. Nový strategický plán se v dokumentaci nezmiňuje. Fakticky tedy zmizel jediný stanovený strop rozvoje a nic ho nenahradilo.

Že nejde o administrativní nedopatření, potvrdil starosta Petr Soukup v podcastu Dvojtečka: projednávání nového strategického plánu podle svých slov sám pozdržel z původního červnového termínu, protože kapitola o dopravní infrastruktuře „by měla být dopracována víc“. Důvod je legitimní. Ale znamená to, že město v jednu chvíli odkládá dokument, který má stanovit strop rozvoje, a zároveň jeho absencí odůvodňuje, proč strop nelze prověřit ve změně územního plánu.

Přitom se nedá říct, že by o zatížení města nebylo nic známo. Geolokační data mobilních operátorů, která pro všechny obce zveřejnilo Ministerstvo vnitra, ukazují, že z Brandýsa vyjíždí za prací nebo do škol 5 718 lidí a z nich 73 % míří do Prahy. Ke každé nové obytné ploše se tedy dá docela dobře domyslet, co udělá: většina lidí, kteří se do ní nastěhují, bude ráno odjíždět stejným směrem po stejných silnicích. Data jsou k dispozici zdarma a rozbor, který by je vztáhl ke kapacitě komunikací, je otázka práce, ne dalšího objednaného průzkumu. Prohlédnout si je můžete v našem dopravním modelu.

To nemá nahradit odborné posouzení únosné kapacity — to má vyhodnotit i školy, vodu, kanalizaci a čistírnu. Ukazuje to jen, že tvrzení „chybí podklady“ je v případě dopravy slabší, než se tváří.

A bod 48 — územní rezerva pro železniční spojení do Prahy podle studie Institutu plánování a rozvoje z roku 2023. Padl na doporučení Komise pro strategii a rozvoj města s tím, že se zapracuje „až v rámci následující změny“. Přitom právě u trati je územní rezerva to nejlevnější a nejméně invazivní, co jde udělat — nic nestaví, jen drží koridor volný. Každý rok odkladu znamená další zástavbu v možné trase a vyšší cenu, až se stavět bude.

Posouzení vlivů, které se nekonalo

Krajský úřad Středočeského kraje původně požadoval posouzení vlivů změny na životní prostředí (SEA). Poté, jak uvádí odůvodnění, „na základě vyloučení některých záměrů z obsahu Změny a žádosti o změnu stanoviska“ vydal změnu stanoviska a od požadavku upustil.

Dokumentace neuvádí, které záměry byly vyloučeny. Je to přitom jediný okamžik, kdy se rozhodlo, že se změna nebude posuzovat z hlediska životního prostředí — a bez znalosti toho, co se z obsahu vyjmulo, se to rozhodnutí nedá nijak přezkoumat.

Drobnosti, které stojí za dotaz

Kulturní sál nebo ZUŠ (plocha T.39) — dokumentace si u téhle plochy odporuje. Zadání požadovalo zastavěnost 55 % a zeleň 20 %. Výrok změny (kapitola F.5, bod 7) stanoví zastavěnost 10 %. Srovnávací text úplného znění, tedy ta část dokumentace, která po vydání změny platí jako výsledný územní plán, uvádí ve stejné tabulce specifických regulativů pro tutéž plochu 60 %.

Nejde o výkladovou nejasnost ani o dvě různá čísla pro dvě různé veličiny. Je to tentýž řádek téže tabulky ve dvou částech jednoho dokumentu, a rozdíl je šestinásobný. U ostatních ploch vkládaných toutéž změnou — Z.601, Z.302, Z.191 — obě části sedí přesně; T.39 je jediná, kde se rozcházejí.

Na 10 % se kulturní dům se ZUŠ v ohlášeném rozsahu nevejde, na 60 % ano. Zatímco tenhle rozpor trvá, není z dokumentace zjistitelné, co pro plochu vlastně platí — a to je vada, kterou musí pořizovatel odstranit bez ohledu na to, jaké číslo je nakonec to správné.

Zvýšení prodejní plochy z 800 na 1200 m² platí plošně pro celé město. Významný zásah do maloobchodní struktury, bez jakékoli analýzy dopadu na obchody v centrech obou měst.

Zábor 1,2 hektaru půdy nejvyšší třídy ochrany u plochy K.67. Odůvodnění tvrdí, že jde o zábor „pouze po formální stránce“, protože pozemek se zemědělsky neobhospodařuje a fyzicky se nic nezmění. Argumentace je obhajitelná, ale zaslouží si ověření.

Plocha Z.302 v Hrušovském sadu. Nová zastavitelná plocha pro rodinný dům se vymezuje s odkazem na již zahájené stavební řízení na parcele 1650/1. Není to ale tak jednostranné, jak by se mohlo zdát: úpravu si vyžádalo samo zadání (bod 10), záměr má souhlasné jednotné environmentální stanovisko a zbytek významného krajinného prvku se převádí do nezastavitelných ploch zeleně, čímž se jeho ochrana proti stavu z roku 2014 posiluje. Sporné zůstává pořadí — územní plán tu dohání běžící řízení, místo aby mu předcházel.

Co budeme chtít

K veřejnému projednání budeme uplatňovat tyto připomínky:

1. Zpracovat body 1c, 4 a 21, nebo aspoň závazně stanovit termín a zadat pořízení potřebných podkladů. „Chybí data“ není odůvodnění, když si data objednává město.
2. Doplnit skutečnou bilanci do kapitoly K — kolik bytových jednotek a obyvatel změna do města připouští, včetně transformačních ploch.
3. Vymezit územní rezervu pro železnici hned, ne „v příští změně“.
4. Zveřejnit, které záměry byly vyloučeny z obsahu změny před tím, než kraj upustil od požadavku na posouzení vlivů na životní prostředí.
5. Odstranit rozpor u plochy T.39 — výrok stanoví zastavěnost 10 %, srovnávací text úplného znění 60 %. Uvést, které číslo platí, a sjednotit obě části dokumentace.
6. Opravit tvrzení o „pouze technické změně“ v kapitole B.1 odůvodnění, protože zkresluje charakter dokumentu vůči veřejnosti i dotčeným orgánům.

Změna 7b není špatný dokument. Obsahuje regulativy, za které bychom se přimlouvali sami, a poctivě uklízí po letech chyb v dokumentaci. Problém je v tom, co se do ní nedostalo — a že to jsou právě ty body, které měly říct, kde má růst města svoje hranice.