Městské byty na Kralupské: pozemky máme, teď je potřeba začít

Nájem dvoupokojového bytu v Brandýse dnes spolkne velkou část učitelské nebo zdravotnické výplaty. Mladé rodiny odcházejí tam, kde je bydlení dostupnější, a město pak marně shání učitele, sestry i strážníky. Přitom Brandýs vlastní u Kralupské ulice přes 20 tisíc metrů čtverečních pozemků, kde může postavit vlastní nájemní byty. Projekt byl rozpracovaný už v roce 2024 — a pak se zastavil. Vysvětlíme, co v území je, co se tam dá postavit a proč je potřeba začít hned po volbách.

Proč má město stavět byty

Městský nájemní byt není socialistický relikt ani charita. Je to nástroj, kterým město řeší tři věci najednou:

Dostupné bydlení pro profese, které město potřebuje. Učitelé, zdravotníci, policisté, pečovatelky — lidé, bez kterých město nefunguje, ale kteří na tržní nájem v okolí Prahy nedosáhnou. Městský byt se stabilním nájemným je drží ve městě.

Tlumení cen na trhu. Kde město drží významný podíl nájemních bytů, nemohou tržní nájmy růst bezuzdně. Nejde o to konkurovat soukromým pronajímatelům — jde o to, aby měl trh zdravou konkurenci.

Majetek, který vydělává. Byty nejsou dotace, jsou investice. Nájemné splácí úvěr na výstavbu a po jeho splacení tvoří stálý příjem rozpočtu. Města jako Vídeň na tomhle principu stojí desítky let; z českých měst se k němu vracejí Praha, Brno i menší města přes program dostupného bydlení Státního fondu podpory investic.

Co v území u Kralupské je

Trojúhelník mezi ulicemi Kralupská, Brázdimská a železniční tratí je poslední velká rozvojová plocha takhle blízko sídliště — obchody, škola i zastávky jsou docházkově. Město tu vlastní pozemky o výměře přes 20 tisíc m², včetně nedávno získaného pozemku u trati. Klidné ulice okolo znamenají, že hlavním tématem hluku je jen málo frekventovaná lokálka a výhledově obchvat — a na obojí umí urbanismus odpovědět.

Území má tři pevné mantinely, se kterými každý návrh musí počítat:

1. Koridor obchvatu — západním okrajem povede krajský obchvat Brandýsa. Část městských pozemků padne na něj a podél něj patří pás izolační zeleně, se kterým územní plán počítá.
2. Ochranné pásmo železnice — jižní okraj území. Pro obytné domy nevhodný, ale ideální pro parkování a zeleň. Přesně tam leží pozemek, který město nově získalo.
3. Územní plán — plocha je dnes vedena pro komerci a občanské vybavení. Byty vyžadují změnu územního plánu. To není překážka, to je proces — ale trvá roky, a proto se s ním musí začít hned.

Uprostřed území leží jeden velký soukromý pozemek. Jeho vlastník si už v roce 2019 nechal zpracovat studii proveditelnosti — chtěl tu stavět a chce dodnes. To není hrozba, to je příležitost: s vlastníkem se dá dohodnout na odkupu, nebo na společném projektu podle pravidel, která nastaví město. Klíč k území totiž drží radnice — bez změny územního plánu tu nepostaví nikdo nic.

Co se v území dá postavit

Studie proveditelnosti zpracovaná pro soukromého vlastníka ukázala, že území unese až 315 bytů v domech o čtyřech až šesti podlažích. Tolik jich tam ale nikdo stavět nemusí a nemá — je to developerská hustota počítaná na maximální výnos z prodeje. Bereme ji jako doklad kapacity území, ne jako plán.

Pro město dávají smysl tři varianty:

První etapa jen na městském (60–80 bytů). Domy o třech až čtyřech podlažích podél Kralupské a Brázdimské, v přízemí obchody a služby pro celé sídliště. Nezávisí na žádné dohodě s kýmkoli — město staví na svém.

Společný blok s vykoupeným pozemkem (110–150 bytů). Pokud se podaří odkup soukromého pozemku uprostřed, vznikne souvislé území s vnitroblokem, parkem a parkováním schovaným u trati.

Společný projekt s vlastníkem a družstvem (150–200 bytů v celém území). Město staví svou nájemní etapu, soukromý vlastník a případně bytové družstvo své etapy — všichni podle jednotných pravidel z územní studie. Město tak nemusí financovat všechno samo a v území vedle sebe vznikne nájemní, družstevní i vlastnické bydlení.

Chytré je nevsadit vše na jednu kartu: projektovat tak, aby první etapa na městských pozemcích stála za to sama o sobě, a větší varianty se k ní přidaly, když jednání dopadnou.

Kdo to zaplatí

První etapa vyjde odhadem na 250 až 350 milionů korun. To město neplatí z jednoho rozpočtu ani ze svého: Státní fond podpory investic nabízí obcím na nájemní bydlení kombinaci dotace a dlouhodobého zvýhodněného úvěru — a úvěr pak splácí nájemné z postavených bytů, ne daňoví poplatníci. Uznatelným nákladem je i projektová příprava, takže o podporu lze žádat od začátku. Jednání s ministerstvem pro místní rozvoj byla předjednána už v roce 2024; je na co navázat.

Jak k tomu dojít

Budeme k vám poctiví: první nájemníci se nenastěhují příští rok. Reálná cesta vypadá takhle:

• 2026 — zastupitelstvo obnoví projekt a vyčlení peníze na územní studii; město se oficiálně zeptá kraje na přesnou trasu obchvatu
• 2027 — územní studie celého území (s veřejnou participací) a zahájení změny územního plánu; jednání s vlastníky
• 2028 — vydání změny územního plánu, dohoda o soukromém pozemku, žádost o podporu SFPI
• 2029–2030 — projekt a povolení první etapy, soutěž na zhotovitele
• 2031 — první nájemníci

Šest let zní dlouho. Ale projekt tu byl rozpracovaný už v roce 2024 s rozpočtem i předjednanou podporou ministerstva — a dva roky se nestalo nic. Každý další rok odkladu znamená rok drahých nájmů navíc a o kus dražší stavbu.

Co navrhujeme

1. Ještě letos usnesení zastupitelstva: projekt Kralupská se obnovuje, v rozpočtu 2027 jsou peníze na kompletní územní studii.
2. Územní studii na celé území — ne salámovou metodou po kouscích. Studie určí, kde stojí domy, kde je park, kde parkování, a nastaví pravidla i pro soukromé etapy.
3. Jednat s vlastníkem klíčového pozemku o odkupu nebo společném projektu — z pozice síly, kterou město má, ale férově a od začátku.
4. Změnu územního plánu spustit souběžně, ne až „potom”. Je to nejdelší část cesty.
5. Průběžně informovat veřejnost — územní studie s participací, ne hotová věc na úřední desce.

Pozemky město má. Podklady má. Financování existuje. Chybí jediné: rozhodnutí a vytrvalost ho dotáhnout.