Kulturní dům na Ostrůvku? Tady je třináct důvodů, proč ne

V březnu jsme psali, že kulturní dům na Ostrůvku je volební slib, který nikdo nemyslí vážně. Jenže tahle volební taškařice přijde město pěkně draho. Radnice v nákupu pozemků postupuje. Přibyly dokumenty, které se dají číst. Znalecké posudky, studie proveditelnosti, kupní smlouva, geometrický plán, evidence povodňového rizika.

Přečetli jsme je. Tenhle článek je z nich. Proč považujeme KD Ostrůvek za nesmyslný?

Nejde o to, jestli chceme kulturní dům. Chceme, psali jsme o tom dvakrát už loni. Jde o to, že tenhle konkrétní projekt na tomhle konkrétním místě za tuhle konkrétní cenu je špatně hned v několika ohledech naráz.

1. Skutečná cena není 98,7 milionu. Je 270 až 330 milionů

Studie proveditelnosti, o kterou se rozhodnutí opírá, počítá se 98,7 miliony korun. Odborné posouzení, které jsme si nechali zpracovat, dochází k 220,8 milionu za samotnou stavbu. K tomu 51,3 milionu za nemovitost. Dohromady 270 až 330 milionů korun.

Podstatné je, čím ten rozdíl vzniká. Nikoli tím, že bychom nafukovali položky studie. Vzniká tím, že řada položek ve studii vůbec není — je u nich nula:

Položka	Ve studii	Skutečnost
Založení stavby	0 Kč	10,9–15,8 mil.
Vzduchotechnika a rozvody	0 Kč	11 mil.
Požární bezpečnost	0 Kč	13,1 mil.
Chybějící provozní plochy	0 Kč	34,3 mil.
Jevištní technika	0 Kč	—
Protipovodňová opatření	0 Kč	—
Bezbariérovost	0 Kč	—
Přípojky	0 Kč	—
Rezerva	0 Kč	—

Tohle nejsou volitelná vylepšení, která se dají někdy později doplnit. Bez požární bezpečnosti se sál pro tisíc lidí nezkolauduje. Bez vzduchotechniky se v něm nedá být. Bez šaten a skladu jevištní techniky se v něm nedá hrát.

Kolik stojí kulturní domy jinde

Porovnali jsme dokončené i rozestavěné kulturní domy u nás i v zahraničí. Srovnatelná je jen cena na metr užitné plochy — a ta se u dvou na sobě nezávislých projektů potkává kolem 71 až 72 tisíc korun.

Objekt	Užitná plocha	Cena s DPH	Kč/m²
Ośrodek Ruczaj, Kraków (novostavba, 2025)	4 700 m²	334 mil. Kč	71 tis.
DK Letohrad (rekonstrukce, 2023)	~4 200 m² (odhad)	302 mil. Kč	72 tis.
Twórcza Twarda, Varšava (ve výstavbě)	9 484 m²	782 mil. Kč	82 tis.
KKC Praha-Kbely (rekonstrukce, 2025)	913 m²	29,1 mil. Kč	32 tis.
Cuxlandhalle, Německo (novostavba)	3 500 m²	735 mil. Kč	210 tis.

Cena na jedno sedadlo se pohybuje od 470 tisíc do 2,2 milionu korun, ale je to metrika k ničemu: nezávisí na kvalitě, nýbrž na tom, jaký podíl budovy zabírá hlavní sál. Letohrad vychází nejlevněji jen proto, že má sály tři. Kdybyste počítali jen ten hlavní, skočí z 473 tisíc na 908 tisíc za místo.

Pro zastupitele je podstatnější, kolik stavba stojí každého obyvatele města:

Město	Obyvatel	Investice	Kč na obyvatele
Letohrad	6,3 tis.	302 mil. Kč	48 tis.
Rožnov pod Radhoštěm	16 tis.	~360 mil. Kč	22 tis.
Brandýs — Ostrůvek	20,9 tis.	270–330 mil. Kč	13–16 tis.
Ostrava	280 tis.	4 mld. Kč	14 tis.
České Budějovice	96 tis.	900 mil. Kč	9 tis.
Pszczyna (Polsko)	50 tis.	293 mil. Kč	5,9 tis.

Menší města platí za srovnatelnou budovu násobně víc na hlavu — velký sál totiž stojí skoro stejně bez ohledu na to, kolik lidí se na jeho zaplacení složí. Brandýs by na tom nebyl nejhůř, ale platil by víc než Ostrava a téměř dvakrát víc než České Budějovice.

Sto milionů rozdílu, tentýž pohled z mostu

Ta čísla se špatně představují. Nechali jsme si proto zpracovat dvě vizualizace téže stavby na tomtéž místě — pohled od mostu, jak ho každý den vidí kdokoli, kdo jede do Staré Boleslavi.

Varianta blízká rozpočtu radnice: prostá hmota, běžná okna, žádné reprezentativní foyer.

Varianta odpovídající skutečným nákladům: prosklené foyer, větší objem, reprezentativní vstup. Rozdíl mezi oběma stavbami je přes 100 milionů korun.

Rozdíl mezi nimi není v tom, kolik se do sálu vejde lidí. Je v tom, jestli budova bude mít prosklené foyer, kde se dá o přestávce stát, důstojný vstup a dostatek zázemí — nebo jestli to bude krabice, kterou postavíme za peníze, které jsme na ni vyčlenili.

A pak je tu věc, kterou vizualizace ukazuje lépe než tabulka: ta větší stavba se na pozemek skoro nevejde. Naráží na hranici parcely a na sousední pozemek — tedy přesně na ten, který město prodává pod cenou vlastního posudku (bod 6) a u kterého si zapomnělo zřídit přístup ke zbylému trojúhelníku (bod 8). Kdo chce reprezentativní budovu, musí řešit, kam ji postaví.

Obojí jsou vizualizace, ne projekt. Konkrétní podoba bude záležet na rozpočtu a možnostech. Smyslem je, aby si každý mohl představit, o čem se vlastně rozhoduje — a jak která varianta zapadne do místa, kde stojí zámek a kudy se vjíždí do města.

2. A pak se to každý rok musí provozovat

Celý spor se zatím vede o to, co stavba stojí postavit. Ale kulturní dům se pak musí každý rok topit, uklízet, opravovat a hlavně naplnit programem — bez akcí nemá cenu ho stavět vůbec.

Kolik to stojí jinde, jsme porovnávali už v naší infografice o provozu kulturních center:

Město	Roční příspěvek města	Co za to provozuje
Písek	16,5 mil. Kč	kulturní dům, divadlo, kino, galerie, letní kino, 2 931 akcí ročně
Ostrov	21,4 mil. Kč	dům kultury, Stará radnice, Klášterní areál
Mělník	24 mil. Kč	Masarykův kulturní dům, knihovna, galerie, infocentrum

Mělník je velikostně naše dvojče. Jeho kulturní centrum dostává ročně 24 milionů, ale provozuje za to čtyři instituce — samotný kulturní dům bude podstatně méně. Realistické rozpětí pro jeden dům velikosti Ostrůvku vychází na 10 až 20 milionů ročně, podle toho, kolik akcí se v něm skutečně odehraje.

Deset let provozu při patnácti milionech je 150 milionů korun. To je zhruba polovina investice — znovu. A je to trvalý výdaj, který nezmizí s koncem volebního období.

Přesně o tomhle jsme psali v prvním dílu: bez kulturní strategie se z „kulturáku” stane černá díra, do které budeme každý rok na zastupitelstvu útrpně házet peníze, jen abychom nemuseli na městský ples do Čelákovic.

3. Chybí 700 metrů čtverečních provozních ploch

Šatny účinkujících, maskérna, sklad jevištní techniky, rekvizitárna, strojovna vzduchotechniky, kotelna, rozvodna, sklad nábytku, rozšíření foyer a toalet. Studie dimenzuje hygienické zázemí na 500 osob, přitom počítá s kapacitou 1000. Doplnění vyjde na 34,3 milionu.

4. Nikdo neví, na čem se bude stavět

Pod Ostrůvkem jsou nivní sedimenty holocénu a hladina podzemní vody kolísá jeden až dva metry pod terénem podle stavu Labe. Studie počítá s plošnými základy. Reálně to znamená hlubinné založení na pilotách, podchycení stávajících základů a bílou vanu — 11 až 16 milionů, ve studii nula.

Hlavně ale: inženýrskogeologický průzkum zatím neexistuje. Město kupuje za desítky milionů pozemek, u kterého nezná základové podmínky.

5. Dva dokumenty města si o povodni protiřečí

V evidenci POVIS je objekt veden jako ohrožený stoletou vodou, část pozemku leží v záplavovém území dvacetileté vody a jediná příjezdová cesta pro auta je při dvacetileté vodě ohrožená. Studie proveditelnosti záplavové území konstatuje — a žádná protipovodňová opatření nenavrhuje.

Znalecký posudek, na jehož základě se platí 51,3 milionu, přiřadil téže lokalitě „zónu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav” s koeficientem 1,00. Bez zdůvodnění.

Jeden dokument města tedy říká, že objekt je ohrožen povodní. Druhý dokument města, podle kterého se určuje cena, říká, že riziko je zanedbatelné. Oba leží na stejné radnici.

6. Město prodává pozemek pod cenu vlastního posudku

Tady si vezměte kalkulačku, je to nejjednodušší bod celého článku.

Posudek, který si objednalo samo město, ocenil prodávaný pozemek na 23,8 milionu korun bez DPH. Rada vypsala záměr na 19 669 421 korun bez DPH. Rozdíl 4,13 milionu.

Vynásobte si 19 669 421 krát 1,21. Vyjde vám přesně 23 800 000.

Cena tedy vznikla tak, že se od posudkové hodnoty odečetla daň, kterou ta hodnota podle posudku vůbec neobsahuje. Posudek zní na částku bez DPH.

Zákon o obcích přitom v § 39 odst. 2 vyžaduje, aby odchylka od ceny obvyklé byla zdůvodněna — pod sankcí absolutní neplatnosti. Takové zdůvodnění není v žádném usnesení ani zápisu.

7. Nákupní cena stojí na posudku s doložitelnými slabinami

Posudek na kupovaný objekt dal váhu 0,9 nákladové metodě a 0,1 metodě porovnávací, která vychází na 37,3 milionu. Výnosovou metodu vynechal bez zdůvodnění. Pozemky ocenil podle realitní inzerce na 11 268 Kč/m² — přestože tentýž posudkový spis města dokládá realizované prodeje stavebních pozemků ve městě za 4 833 až 6 162 Kč/m².

A jedna položka navíc: budovu ze sedmdesátých let posudek oceňuje jako dvaadvacetiletou. Stáří stavby 22 roků, opotřebení 22 %, koeficient 0,78. Objekt přitom pochází z let 1970 až 1980 a konstrukční systém odpovídá typovému kulturnímu domu té doby; přístavba z roku 2003 je jen rozšíření. Znalec zjevně vztáhl stáří celé stavby k roku 2003. Při reálném stáří kolem padesáti let by věcná hodnota budovy klesla ze 16,3 na zhruba 10,5 milionu — o dalších skoro 6 milionů.

Týž posudek hodnotí technický stav budovy jako „dobrý”. Odborné posouzení dochází k nutnosti podchytit základy mikropilotami a kompletně vyměnit veškeré rozvody.

8. Závazky, které po městu nikdo nechtěl

Ve smlouvě je zasíťování pozemku a změna územního plánu na náklady města. V nabídce uchazeče nic takového není — město si to přidalo samo. Náklady nejsou vyčísleny a do ceny se nepromítly. Město navíc objednalo projektovou dokumentaci přípojek a vjezdů i pro pozemky třetích osob.

Dělením pozemku vznikl trojúhelník o výměře 978 m², ke kterému město po prodeji ztratí přístup, protože si nezřídilo věcné břemeno. Podle zápisu o tom rada věděla.

Bilance: město dává 35 milionů v penězích, pozemek v posudkové hodnotě 23,8 milionu, nevyčíslené zasíťování, změnu územního plánu a znehodnocený zbytkový pozemek. Výměnou dostává objekt deklarovaný na 51,3 milionu. Už z čísel ve smlouvě vychází rozdíl nejméně 7,5 milionu v neprospěch města — po korekci vad v posudcích podstatně víc.

9. Jak to celé probíhalo

Znalecké posudky nebyly v podkladech pro zastupitele; dostali jsme je až na výslovnou žádost. Hodnota 23,8 milionu v podkladu uvedena byla, to je potřeba říct přesně.

Záměr vyvěšený na úřední desce posudkovou hodnotu neuváděl, jen požadovanou cenu. Případný druhý zájemce tedy neměl jak poznat, že nabízí pod hodnotou podle posudku.

A tempo: posudek 30. října, geometrický plán ověřen 3. listopadu, rada schvaluje záměr 6. listopadu v 15:00. Studie proveditelnosti datovaná zářím 2025 byla zveřejněna až 30. října. Záměr majetkové transakce za desítky milionů se před zastupiteli držel od jara do konce října.

Oba posudky zpracoval znalec z Mukařova za 36 300 a 8 470 korun. Srovnatelný posudek místního znalce stál město 6 050 korun.

10. Ostrůvek není místo pro kulturní dům

I kdyby všechna čísla výše seděla, zůstává otázka místa.

Parkování se na Ostrůvku řeší roky a nikdy se nevyřešilo. Kolik aut to je a kde budou stát, jsme spočítali v bodě 11.

Přístup vede přes lehký mostek s nosností 20 tun. Kulturní dům znamená pravidelné najíždění těžké techniky účinkujících — kamiony s ozvučením, světly, kulisami. Buď se mostek a sítě masivně předělají, nebo tudy velké produkce neprojedou.

Klidová zóna tím skončí. Ostrůvek dnes funguje jako místo, kam se chodí na procházku. S provozem pro tisíc lidí to bude něco jiného.

Výhled na Vyšší Hrádek a zámek je jedním z mála skutečně cenných pohledů, které ve městě máme. Objemná novostavba ho zavře.

11. Spočítali jsme, co udělá jedna velká akce s dopravou

„Parkování se nějak vyřeší” je věta, kterou na zastupitelstvu slyšíme roky. Tak jsme si ji spočítali. Zadání: vyprodaná akce pro 800 lidí, návštěvníci parkují v centru zhruba 500 metrů od Ostrůvku.

Vozidel k odbavení: 190 až 320. Při obsazenosti dvou lidí na auto a podílu 55 až 75 procent návštěvníků, kteří přijedou autem.

Příjezd problém není. Lidé se sjíždějí postupně, rozloženo do tří čtvrtin hodiny to dělá tok 250 až 420 vozidel za hodinu. To centrum ustojí.

Odjezd ano. Po skončení odcházejí všichni naráz a do čtvrt hodiny je většina aut na silnici. To odpovídá toku 765 až 1 260 vozidel za hodinu — tedy 54 až 90 procent intenzity, kterou má průtah centrem Brandýsa v ranní špičce podle sčítání ŘSD (1 406 vozidel za hodinu). V deset večer.

A hlavně: kde budou stát. Tady nemusíme odhadovat. Město si v roce 2023 nechalo zpracovat Analýzu dopravy v klidu s celoplošným sčítáním odstavených vozidel. Pro centrum Brandýsa z ní vychází:

	Centrum Brandýsa (Historické jádro)
Parkovací kapacita podle zákona	309 stání
Obsazeno v noci	170 vozidel — 55 %
Volná kapacita večer	139 míst
Z toho lokální deficity	−66 míst
Reálně použitelných	73 až 139

Počítáme s noční obsazeností, protože ta je pro večerní akci rozhodující: rezidenti se vracejí z práce kolem šesté a stojí do rána. Je to příznivý předpoklad — přes den je v centru volných jen 46 míst.

Ta druhá řádka je důležitá. Analýza počítá i takzvané lokální deficity, tedy rozdíl mezi nabídkou a poptávkou na docházkovou vzdálenost sto až sto padesát metrů. Pro centrum jich v noci vychází 66. Volná kapacita v součtu za celou čtvrť totiž neznamená volné místo tam, kam člověk skutečně míří.

Potřeba pro akci je 190 až 320 vozidel. Schodek tedy vychází na 50 až 240 parkovacích míst — a to jsme počítali jednu akci, ne dvě souběžné.

Auta, která nemají kde zaparkovat, nezmizí. Krouží centrem a hledají — a s každým dalším kolem zhoršují průjezdnost všem ostatním.

A co ulice přímo u Ostrůvku? Spočítali jsme i to

Namítne někdo, že návštěvníci nebudou parkovat v centru, ale v ulicích hned vedle. Vzali jsme tedy šest ulic v bezprostředním okolí — Na Celné, Fakultní, Na Prádle, S. K. Neumanna, Na Nižším hrádku a V Zahradách, všechny do 520 metrů — a spočítali, kolik se do nich vejde, kdyby se parkovací místa rozšířila na maximum, které norma dovolí.

	Míst
Legálních stání dnes	94
Po rozšíření na maximum normy	144 (+50 bez jediné stavby)
Z toho večer obsazeno rezidenty	−78
Volno pro návštěvníky akce	66
Potřeba pro akci pro 800 lidí	191 až 316

I kdyby se všech šest ulic přeznačilo na maximum — zavedla zóna 30, vyznačila šikmá stání, využily výhyby — vejde se 66 aut z potřebných dvou set až tří set. Chybí 126 až 250 míst.

Největší rezerva je ve Fakultní, kde by šlo z jednadvaceti míst udělat šestapadesát. To je zdaleka nejvíc ze všech šesti ulic — a pořád to řeší sotva pětinu problému.

A ještě jedna věc: těch 78 vozidel jsou auta lidí, kteří tam bydlí, a část z nich už dnes stojí mimo legální místa. V S. K. Neumanna mezi Podkostelní a ulicí Na Prádle je osm stání a v noci tam parkuje třináct aut. Nová místa by tedy nejdřív posloužila rezidentům, ne návštěvníkům.

A hlavně: to rozšíření není zadarmo. Uliční prostor má pevnou šířku, takže každé nové stání se musí někde vzít. V těchto ulicích by to v praxi znamenalo zúžit chodníky na minimum, rezignovat na opatření pro chodce a cyklisty a omezit zeleň na nejmenší možnou míru.

Ptáme se tedy nejen, jestli se tam auta vejdou. Ptáme se, jestli chceme proměnit ulice v historickém jádru na parkoviště, aby se pár desítkrát do roka konala akce, na kterou se stejně většina návštěvníků nedostane autem.

Podklad: Analýza dopravy v klidu — koncepce řešení parkování, tabulková příloha (kapacity) a data celoplošného sčítání z června 2023 (počty vozidel).

A kdyby chtělo město parkoviště postavit? I na to má odpověď ve vlastní analýze. Ta pro modelových 200 stání uvádí: parkoviště na terénu 20 milionů, montovaný objekt 50, nadzemní garáže 80, podzemní garáže 200 milionů. A dodává větu, kterou si stojí za to přečíst dvakrát: „Nové objekty hromadných garáží jsou investičně i provozně extrémně náročné. Město může podporovat případné investory, ale vlastní investice až na výjimky je obtížně obhajitelná.”

Ve studii proveditelnosti kulturního domu je u parkování nula.

Přiznáváme meze výpočtu: obsazenost aut a rozptyl odjezdu jsou odhady z běžných hodnot pro kulturní akce, protože je pro Brandýs nikdo neměřil. Měřené jsou dvě věci — intenzita v centru ze sčítání ŘSD, na které je zkalibrovaný náš dopravní model, a kapacita i obsazenost parkování z Analýzy dopravy v klidu, kterou zadalo město.

Rozdíl mezi námi a radnicí tedy není v tom, že bychom měli lepší data. Máme přesně ta, která si radnice sama objednala. Jen jsme se do nich podívali.

12. Město má hotový návod na parkování. Neplní ho

Ta analýza totiž není jen sčítání aut. Je to zpracovaná koncepce s konkrétními doporučeními — a ta zůstala ležet.

Její hlavní závěr zní, že parkovací kapacita ve městě je dostatečná a že skutečným problémem je nevyváženost jejího využití. Rozdíl mezi tím, co dovolí zákon, a tím, co dovolí norma při chytřejším uspořádání, je pro celé město 2 262 parkovacích míst — pro samotné centrum 49. Bez jediné nové stavby, jen přeznačením a zavedením zón 30, které umožňují vyznačit stání i tam, kde to jinak zákon zapovídá.

Analýza k tomu přidává další rezervy: prázdné individuální garáže ve vnitroblocích, z nichž se staly skladiště, a nástroj na jejich sdílení. A jednu větu, kterou zjevně nikdo na radnici nečetl: „Raději využijeme stávající asfaltové plochy, než abychom stavěli nové betonové objekty.”

Zmiňuje také prázdný parkovací dům u nádraží a konstatuje, že v jeho kontextu je udržitelnost stávajícího řešení diskutabilní. Město tedy má parkovací kapacitu, kterou nevyužívá — a přitom na Ostrůvku chystá stavbu, u které parkování neřeší vůbec.

Od dokončení analýzy uplynuly dva a půl roku. Zóna placeného stání se nerozšířila, zóny 30 nevznikly, sdílení garáží se nezavedlo, parkovací dům zeje prázdnotou.

Zato se kupuje pozemek za 51 milionů.

13. A hlavně: pořád nevíme, co vlastně potřebujeme

Tohle píšeme od prvního dílu a platí to beze změny. Město nemá koncepci kultury. Nemá jednotnou databázi prostor, které mohou spolky a občané využívat. Má velmi malý kulturní odbor a nikdo nepřipravuje plán, co dál.

Ze zhruba stopadesáti zapsaných spolků nedělá žádný akci s kapacitou nad 400 lidí. Stavíme sál pro tisíc.

Mezitím máme řadu nemovitostí v kritickém stavu, o které se nestaráme a pro které využití máme. Kino, které se neumí větrat. Piaristickou kolej. Dolík. Nyní má město vydat všechny své volné prostředky na jednu stavbu — a na těch objektech se nezmění nic.

Co navrhujeme

1. Nejdřív koncepci kultury a databázi prostor. Bez toho se rozhoduje naslepo a čísla si každý dosadí, jaká potřebuje.
2. Zadat inženýrskogeologický průzkum dřív, než se koupí pozemek, ne potom.
3. Doplnit do studie chybějící položky a znovu o projektu hlasovat nad úplným rozpočtem.
4. Vysvětlit odchylku prodejní ceny od posudku tak, jak to ukládá zákon, nebo záměr zrušit a vypsat znovu.
5. Začít plnit vlastní analýzu parkování z roku 2023 — zóny 30, sdílení vnitroblokových garáží, využití prázdného parkovacího domu. Je to hotové, zaplacené a leží to v šuplíku.
6. Vrátit se k variantám, které jsme popsali ve druhém dílu — Labín, park u Josefa Truhláře, pozemek u Kralupské, kino.

Kulturní dům město potřebuje. Za 270 až 330 milionů v záplavovém území, na pozemku bez geologického průzkumu, s rozpočtem, ve kterém je devět položek vyplněných nulou, ale ne.

Dokumenty ke stažení

• Odborné posouzení studie proveditelnosti (PDF, 0,5 MB) — kompletní posouzení včetně revidovaného rozpočtu a srovnání s referenčními projekty
• Odborné posouzení — prezentace (PPTX, 2,6 MB) — shrnutí hlavních zjištění ve dvaceti slidech
• Kultura ve městech: Co stojí a co přináší (PDF, 6,9 MB) — infografika porovnávající provoz kulturních center v Písku, Ostrově a Mělníku

Parkovací čísla v bodech 11 a 12 pocházejí z Analýzy dopravy v klidu — koncepce řešení parkování (M.O.Z. Consult, srpen–listopad 2023), kterou si nechalo zpracovat město. Celoplošné sčítání odstavených vozidel proběhlo v červnu 2023.